건축정보 1

2014/04/10
조회: 2925

농가주택을
구입하는 것은 어떤가요?

내 집을 지을 때 토지 구입부터 시공에 이르기까지 신경 쓸 부분이 한두 가지가 아닙니다. 이러한 이유로 예비건축주님들께서는 농가주택에 관심을 갖는 분들이 많습니다. 이번 시간에는 농가주택이 정확히 무엇이고 구입 시 주의할 점 등에 대해 설명 드리도록 하겠습니다.

농가주택의 법적 용어는 농어촌주택이며, 쉽게 말해 농촌, 어촌, 산촌에 있는 주택을 말합니다. 농어산촌 인구 감소와 함께 빈 농가주택이 늘어나는 추세이기 때문에 이를 잘만 활용한다면 비용을 줄일 수 있습니다.

 

각 지자체에서도 비어있는 집을 매매함으로써 농어촌 유입 인구를 늘려 지역 경제를 활성화 할 수 있다는 장점을 가지고 있어 적극 나서고 있습니다. 실제로 건축주 입장에서도 농가주택을 구입하여 주택을 리모델링하면 건축비 및 전용비용, 각종 인허가 절차 등에 따른 비용을 절감할 수 있습니다.

 

하지만 반드시 사전답사를 통해 관련 서류를 확인하는 등의 노력이 필요하며, 빈집이 많아 마음먹으면 당장 빈집을 살 수 있을 것으로 생각하는 경우가 많지만 실제로는 주인과 연락이 닿지 않거나 양도 의사가 없는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다.

 

농가주택은 건축법상의 문제가 있을 수 있기 때문에 일반 주택매매와 달리 꼼꼼히 체크를 해야 합니다. 예전에는 건축법상 몇 미터 이상의 도로와 접해야 한다는 규정이 없어 맹지에 건물을 지었을 수도 있고 대지가 아닌 농지에 무허가로 지은 건물인 경우도 있기 때문입니다. 이와 같은 이유로 농가주택 구입할 때 마음에 든다고 계약을 서두르면 곤란한 경우가 생길 수 있으므로 더욱 더 꼼꼼히 검토하셔야 합니다.

먼저 토지대장과 건물 등기부등본, 건축물대장, 가옥대장 등을 확인해 봐야하며, 건축 측량사무소나 관할 관공서 등에 문의하여 전문가와 함께 매입 절차를 밟는 것이 좋습니다.

 

구입하려는 집의 건물주와 땅 주인이 다를 경우가 있어 가옥대장이나 건축물대장, 건물과 토지 소유주가 모두 동일인 인 것을 확인하시는 것이 안전합니다. 가옥대장과 건축물대장에도 나와 있지 않은 집이라면 주인 없는 무허가 주택일 가능성이 높으니 주의 해야 합니다.

 

무허가 건축물은 전 주인이 아닌 제3자에 지상권이 있는 경우 서류상 땅만 산 것이기 때문에 건물에 대해 권리를 주장할 수 없고 반대로 집주인인데 토지 소유주는 따로 있는 경우도 있습니다. 따라서 계약서에 발생할 수 있는 건물에 대한 소유권 문제는 매도자가 책임진다는 문구를 넣어 처리하는 것이 바람직합니다. 무작정 농어촌 빈집을 찾기보다는 전국 각 지자체가 운영하는 ‘빈집정보센터’ 를 이용하여 정확하고 실속 있는 정보를 확인하는 것이 중요하다 할 수 있겠습니다.

 

농가주택의 리모델링은 부지를 구입해 전원주택을 신축하는 것보다 시간, 비용 등에 있어 효율적일 수 있습니다. 하지만 토목 및 기반시설 공사를 다시 해야 하거나 기존 건물 철거에 많은 비용이 들어가는 경우도 있으므로 주의를 하셔야 합니다.

 

농어촌주택의 효율적인 리모델링에 있어 무엇을 고려해야 하는지 알아보겠습니다.

*건축법상 리모델링: 건축물의 노후화 억제 혹은 기능 향상 등을 위해 증축, 개축 또는 대수선 하는 행위. 리모델링 역시 건축 행위이므로 특별자치도지사 또는 시장, 군수, 구청장의 허가 혹은 신고 절차를 밟아야 한다.

 

첫째, 농어촌주택 선정 시 건물 현황을 파악해야합니다. (역사적 문화적 자연적 배경과 특징 등 입지와 건물이 앉혀진 배치 등을 파악합니다)

 

둘째, 대수선, 증축, 개축 등 리모델링 범위를 결정합니다. (이를 결정할 때 가장 많이 좌우하는 것은 집의 상태와 비용입니다. 무엇보다 건물 구조상 안전도를 확인해야 하는데 구조전문가의 충분한 조사를 통해 구조물의 역학 관계를 검토해야 합니다. 건물 구조의 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행하는 것이 좋으며 골조나 기초 자체에 문제가 있다면 철거 후 개축 혹은 신축하는 것이 바람직합니다)

 

셋째, 공사 범위를 정확하게 잡고 예산을 책정해야합니다. (폐기물 처리 비용 또한 예산에 포함시키는데 이를 합한 비용이 개축 혹은 시축하는 비용과 크게 차이가 없다면 모두 허물고 새로 짓는 것이 좋습니다)

 

넷째, 법적 문제에 대한 부분을 검토해야합니다. (구조 변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당 관청과 설계자를 통해 상담함으로써 공사시 발생할 민원 문제, 업체와의 분쟁 층 각종 법적 문제가 없는지 알아보아야 합니다)

 

다섯째, 이웃의 민원에 대해 양해를 구해야 합니다. (공사 시 소음이나 분진 발생으로 민원 발생 소지가 있으므로 미리 이웃의 양해를 구하는 것이 필요합니다)

 

여섯째, 건축물 대장, 토지대장, 토지이용계획확인서와 지적도 등의 서류를 꼭 챙겨봐야 합니다.

정리해드리겠습니다.

 

농가주택을 구입하여 집을 지으시려는 계획을 가진 분들께서 쉽게 생각하시는 경우가 있습니다. 하지만 낡고 오래된 집이라고해서 단순히 부수고 새로 지으면 된다고 생각하면 오산입니다. 잘못하다가는 배보다 배꼽이 큰 경우가 발생하기 때문입니다. 서류 및 법규에 대한 부분을 꼼꼼히 살피 셔야 하며, 비용에 대한부분도 놓치시면 안 됩니다. 또한 주변 이웃들과의 관계도 중요하므로 민원에 대한 부분도 필수 체크 사항입니다.

 

이번 시간을 통해 농가주택에 대해 어느정도 파악하셨을 것이라 생각됩니다. 예비건축주님들께서는 이번 시간을 통하여 농가주택의 장점이 단점이 되는 일이 없도록 사전준비와 꼼꼼한 준비를 하시길 바라겠습니다.

 
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  • 2014-04-10 (16:58)
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