집현전 | 토지
강의 3

2014/04/24
조회: 2251

'땅 구입' 이것
확인해 보셨나요?

엊그제 봄이 온다고 들떠 있었던 것 같은데 어느덧 더운 기운이 다가 오고자 합니다. 오래토록 내 집 마련을 꿈꿔 오신 예비 건축주님들께서는 더욱 더 내 집 지을 땅을 결정하기 위해 바쁘게 지내실 것으로 생각되어 집니다.
앞서 설명 드린 2강에서는 좋은 땅이 무엇이고 어떠한 것부터 생각하여 정리를 해야 하는지 설명 드려 좀 더 쉽게 내 땅을 선택 할 때의 생각을 정리하실 수 있게 되셨을 것이라 생각됩니다. 그렇다면 이번강의에서는 본격적으로 땅을 구입할 때에 꼭 확인하 고 체크해 보아야 하는 사항들에 대해 집고 넘어가도록 하겠습니다.

전원주택 열풍이 불면서 서울 주변과 경기 일대는 이미 좋은 땅 품귀상태가 나타났습니다. 최근부터 땅을 알아보시고 다니시 는 건축주님들께서는 아마 생각보다 내 맘에 꼭 드는 땅을 발견하시지 못하고 계실 확률이 높습니다. 하지만 절대로 좋은 땅이 나왔다고 하여 성급하게 결정을 하시면 안 됩니다. 이는 땅을 구입하는 데에는 여러 가지 복잡한 사항들이 많이 때문에 성급하게 진행하다가는 오히려 피해를 볼 수도 있기 때문입니다.
실 사례로 부동산 업자의 말만 믿고 계약했다가 건축비보다 토목공사비가 배로 나온 현장도 있었으며, 매립지인 것을 모르고 구 입했다가 땅이 침하가 일어나 낭패를 본 사례도 있었습니다. 이렇듯 정말로 내 마음에 꼭 드는 땅이 나타났을 때 성급하게 결정 하지 않고 어떻게 대처해야 실수하지 않는지와 땅에 대한 정보들을 어떻게 얻을 수 있는지에 대해 지금부터 꼼꼼히 집어드리도록 하겠습니다.

주변에서 좋은 땅이 있다는데 어느 부분부터 확인해 보아야 하나요?

 

최근에 경기지역만 나가도 좋은 땅 매매한다는 문구가 심심치 않게 눈에 띕니다. 하지만 부동산 업자의 말만 믿고 덜컥 샀다가 는 낭패를 볼 수 있습니다. 자 그렇다면 지금부터 어느 부분부터 확인해 보아야 하는지 설명 드리겠습니다.

 

땅을 보고 분석한다는 것의 첫 번째는 땅의 내력 및 주민들의 성향, 주변 매매가를 파악하는 것입니다. 마을 이장이나 구멍가 게 주인, 주민 등을 만나 구입하고자 하는 땅의 내력 즉, 매립여부, 상습재해지역 등의 정보 및 주민들의 성향과 전원생활 시 유 대 관계, 건축할 때에 민원 제기 없이 원활하게 진행될 수 있는지와 주변 매매가 파악을 통해 진정한 금액인지를 파악해 땅에 대 한 정보를 미리 얻는다면 사기당하는 일 없이 원하는 가격대에 좋은 땅을 구입할 수 있을 것입니다.

 

두 번째는 한 번에 모든 것을 파악할 수 없으므로 여러 번 방문하여 조사하여야 한다는 것입니다. 정말 마음에 드는 땅이라고 해도 첫 번째 방문에서 계약하는 것은 아니라고 생각합니다. 돌다리도 두드려보고 건너라는 말이 있듯이 꼭 3번 이상 날씨가 맑 을 때, 흐릴 때 등 기상조건이 다른 상황에서 땅을 검토해보아야 합니다. 그리고 직거래를 원하실 경우에는 매물에 이상이 있는 경우가 있을 수 있으니 전문가와 상의하시는 것이 좋으며, 인터넷상에 미끼용 매물을 올려놓고 현장을 방문하도록 유도하는 부 동산 중개업소가 있으니 조심하셔야 합니다.

 

이제 땅을 살려고 하는데 어떤 서류들을 확인해 보아야 하나요?

 

마음에 드는 땅이 생기셨다면 이제부터는 꼼꼼히 땅이 가진 내력과 정보를 파악하셔야 합니다. 땅이 가진 내력과 정보를 한눈에 파악하려면 어떻게 해야 할까요? 바로 관련된 서류들을 검토하는 것입니다. 지금부터 검토해야 할 서류들과 어떤 부분들 을 좀 더 집중적으로 보아야 하는지에 대해 설명 드리겠습니다.

 

땅은 제각기 그에 맞는 용도가 있으며 용도에 따라 규제를 받고 있습니다. 그러므로 사전에 건축 가능 여부 등을 확인해야 하는 것이 필수 사항이며, 그렇게 해야만 재산적 정서적 피해를 최소화할 수 있습니다.

첫 번째는 토지 이용계획 확인서를 확인하는 것입니다. 토지 이용계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 줍니다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지 이용계획 확인서를 발급받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 합니다.1)

1) *발급장소:
토지 이용계획 확인서는 누구나 열람이 가능하며, 신청을 하여 발급 받을 수도 있습니다. 행정 서류 온라인화로 해당 지역이 아닌 전국의 시, 군, 구청과 동사무소 등에서 발급 받을 수 있습니다. 시, 군, 구청의 민원실에 가면 지적 공부를 신청 후 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적 사항 등을 정확히 기재한 후 신청 종목란의 토지 이용계획 확인을 체크하면 발급받을 수 있습니다. 이 때 확인 내용 전부를 보겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인할 수 있습니다.
*포함내용:
대상 토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀있고 확인 내용이라고 되어 있는 항목에 해당 사항이 체크되어 있습니다. 예를 들어 토지 거래 허가 구역이 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당이 없다면 ‘해당 없음’에 체크가 되어 있습니다. 확인 가능한 내용은 국토 이용, 도시 계획, 군사 시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 문화재, 토지 거래, 기타 등입니다.

 

 

두 번째는 토지대장 확인입니다. 토지대장도 시, 군, 구청에서 발급받을 수 있습니다. 여기에는 토지의 지번과 지목, 면적, 소유자가 나와 있으며, 추가 요청하면 공시지가도 알 수 있습니다. 토지대장에서 가장 중요한 것은 ‘지목’란 입니다. 전, 답, 과수원, 대, 임야 등 토지의 이용 목적에 따라 24가지로 분류하여 토지가 어디에 해당하는지를 확인할 수 있으므로 대지가 가진 성향을 파악할 수 있습니다.

 

집을 짓기 위해서는 ‘대’로 표시되어 있어야 하고 전, 답은 농사를 짓는 땅입니다. 그러나 이렇게 토지대장에 나타나 있는 지목도 일정한 조건을 갖추어 신청을 하면 다른 지목으로 변경시킬 수 있으므로 대지가 아니다 하여 너무 실망하실 필요는 없습니다. 대지로 변경이 가능한 땅은 집을 지을 수 있다는 이야기입니다. 그러므로 대지가 아닌 땅은 지목 변경을 통해 집을 지을 수 있는지 알아보는 것이 좋습니다. 그리고 토지 대장에 나타나 있는 면적과 소유자란을 살펴 매도자가 말하는 면적이 정확한 지 또 소유관계는 확실한지 확인하고 다시 등기부등본을 떼어 등본과 일치하는지를 확인해야 합니다. 여기서 가장 중요한 포인트를 알려드리면 매매계약은 반드시 토지대장의 소유자와 해야 한다는 것입니다. 어떠한 대리인도 불가하며, 꼭 토지대장의 소유자와 직접 계약을 해야지 만이 혹시 모를 불미스러운 상황에 대처할 수 있습니다.

세 번째는 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 관할 등기소에서 발급받을 수 있는데 땅이 얼마나 깨끗한지를 알 수 있습니다. 다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있느냐의 여부를 알 수 있습니다. 토지거래에서 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보아야 합니다. 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 나누어져 있습니다. 표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있으며, 갑구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있습니다.

 

여기서 포인트는 표제부에 나와 있는 번지와 면적, 소유자 등이 토지대장과 비교 시 동일한지를 확인해야하며, 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는지를 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 또한 등기부등본을 통해서는 부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려 주었는지도 알 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

 

등기부등본은 계약 직전은 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 합니다. 소유자가 땅값을 다 챙기고 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려 피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 합니다. 특히 직거래로 거래 할 때는 더욱 주의해야 합니다.

 

기반시설 확인은 필수 중 필수다

 

내 집을 짓기 위해 땅을 구입하실 때 가장 많이 놓치는 부분이 기반시설에 대한 확인입니다. 전원주택 단지의 땅이 비싸 저렴한 땅을 사기 위해 기반시설이 전혀 없는 곳에 땅을 구입하시는 건축주님들이 계십니다. 하지만 기반시설이 없을 경우 오히려 기반시설을 설치하는 비용이 수천만원까지 발생되기도 하므로 이 부분을 꼭 주의하셔야 합니다.

 

전기의 경우 직선거리로 200m까지는 기본, 1m 추가 시 약 42,900원(단상일 경우, 부가세 포함, 지역에 따라 차이가 있음) 정도 소요되며, 전화의 경우에는 이미 설치되어 있는 통신주에서 80m까지는 무료이지만, 그 이상일 경우 40m당 약 11만원의 비용을 부담해야 합니다.(240m 이상일 경우 40m당 약 35만원)

 

가장 중요하다 할 수 있는 지하수 개발은 상수도관리 들어오는 지역이라면 문제가 없겠지만 들어오지 않는 경우 지하수맥 및 지하수량 확인이 필수입니다.(만약 물을 얻을 수 없거나 양이 적을 때는 생활의 불편이 우려되므로 피하는 것이 좋으며, 있다 하더라도 개발비가 소요되니 건축예산 수립 시 참고 하셔야 합니다.)

 

오·폐수관 설치에 대한 부분은 건축 부지를 고를 경우 주변에 하천이나 인공수로가 있는 곳이 좋습니다. 이는 오·폐수관 설치 거리가 멀 경우 많은 비용이 들어가며, 배관을 묻어야 하는 토지가 남의 땅일 때 토지 사용료를 추가 지불해야 하므로 검토하고 땅을 구입해야 합니다. 이 부분 때문에 스트레스를 받는 건축주님이 많으므로 꼭 여러번 확인하셔야 합니다.

 

그 외 상수원 보호구역, 수변구역, 농업보호구역 등은 오·폐수 처리시설 기준이 까다롭기 때문에 사전에 해당 관청이나 전문가와 상의 후 구입하는 것이 좋습니다. 마지막으로 배수로설치에 관한 사항은 우천 시 주변의 물이 어떻게 흘러가는가를 보아야 하며, 자연 배수가 원활한 지형인지 검토해야 합니다.

땅이 매립지라고 하는데 괜찮나요?

 

매립지에 대한 내용은 최근 들어 가장 많이 질문 받는 내용 중의 하나입니다. 잘 정비되어있는 땅에 비해 가격이 저렴하기 때문에 쉽게 생각하시어 구입을 하시지만 건물을 올리기에는 어려가지 고려해야 할 사항이 있으므로 신중하게 결정하셔야 합니다.

 

쓰레기 매립장, 늪지, 갯벌 매립지 등은 지반이 약해 추후 건축을 할 때 지반이 내려앉으므로 추가 건축비를 발생시킬 요지가 있으며, 암반이나 돌이 많은 지역은 건축 시 저해요소가 될 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 하지만 자연조건을 최대한 활용한 건축을 한다면 오히려 더 효과적인 건축 결과물을 낼 수 있다는 장점도 있으므로 매립지라 하여 무조건 회피해야 하는 것은 아닙니다.

측량을 꼭 해야 하나요?

 

상담을 진행하다보면 측량에 대한 부분을 간과하시는 건축주님들이 계십니다. 하지만 집을 짓기 위해서는 측량이 필수이며, 내 땅에 대한 경계를 확인하는 작업이므로 꼭 하시는 것을 추천 드립니다. 측량은 대한지적공사에 신청하여 진행하시는 것이 좋으며, 일반 동네업체를 통해 하는 것은 효력이 없으므로 피하시는 것이 좋습니다. 그리고 부지를 구입 중에 있는 분들은 꼭 구입 전 측량을 하여, 측량 후 발생할 수 있는 분쟁에 대해 사전 체크할 필요가 있습니다.

 

간혹 이런 질문을 하시는 건축주님이 계십니다. ‘땅을 구입 하려고 하는데 측량비용을 누가 부담해야하나요?’ 아직 구입 하지도 않은 땅을 누가 측량을 할 것인가에 대한 부분은 ‘꼭 누가 해야 한다.’라고 정해 놓은 것은 없습니다. 다만 구입하고자 하는 땅이 마음에 들어 꼭 구입을 하고 싶다면 매수자가 해야 하는 것이 현실입니다.

토목공사가 필요한 땅인지 꼭 확인하세요

마지막으로 토목공사에 대한 부분을 꼭 확인하셔야 합니다. 땅 구입비용이 저렴하다하여 정비되어지지 않은 땅을 구입하면 토목 공사가 수반되는 경우가 많아 집을 짓는 비용보다 더 많이 나오거나 비슷하게 나오는 경우가 있습니다. 이는 배보다 배꼽이 큰 경우가 발생될 수 있으므로 꼼꼼히 확인해 보셔야 합니다.

 

부지의 현황을 체크하는 것은 매우 중요한 과정입니다. 집을 짓기에 적합한지 검토 및 성·절토, 도로 개설 등의 부대 공사가 많이 필요한 부지의 경우 사전 토목공사에 대한 비용을 알아보고 구입하는 것이 좋습니다.

 

또한 성·절토가 50cm이상, 옹벽, 석축 공사가 이루어질 경우 개발행위 허가(토목 측량사무소)를 득하고 토목공사를 진행해야 합니다. 만일 이 사항을 어길 시 추후 원상복구 명령 및 인허가 처리를 득하는데 많은 애로점이 생길 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 간혹 허가 없이 토목공사가 완료된 땅이나 농지개량을 빙자한 땅을 구입할 경우 매수자가 피해를 입을 수 있으니 각별히 주의하셔야 합니다.

정리해드리겠습니다.

이번 강의에서는 땅 구입 시 가장먼저 확인해 보아야 할 사항과 필수적으로 검토해야하는 서류 등에 대해 알아보았습니다. 땅을 구입하는 것은 생각만큼 쉽지 않습니다. 마음에 꼭 드는 땅이면 가격이 비싸고 저렴하게 나온 땅은 저렴한 이유가 있기 때문에 신중하게 검토하고 분석하여 구입을 하셔야 후회를 줄일 수 있습니다.

 

이번 시간을 통해 땅을 구입할 때 땅에 대한 정보와 내력을 검토하는 방법을 파악하셨을거라 생각되어집니다. 다음 시간에는 땅에 대한 분석을 통해 좋은땅을 고르는 방법에 대한 내용을 알려드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다.

 
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  • 2014-05-14 (17:50)
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